Se asegura lo que cuesta reconstruir, no lo que mide
El número que importa se llama valor a riesgo, y es cuánto costaría reconstruir a nuevo el edificio completo. Es contra ese valor que la compañía compara la suma asegurada cuando hay un siniestro. Por eso no sirve calcularlo sólo con los metros cuadrados de las partes comunes: lo que más pesa en un edificio no se mide en metros.
Los cimientos, la estructura resistente, el cerramiento exterior y las instalaciones generales de gas, agua, electricidad y desagües no cuentan como superficie cubierta, pero son una parte importante de lo que costaría volver a levantar el edificio. Pensá en uno de ocho pisos: lo que se ve son los pasillos y los departamentos, y lo que lo sostiene está abajo y detrás de las paredes.
Partes comunes y partes privadas se cuentan por separado
Cuando hay un siniestro, el valor se arma separando lo común de lo privado, porque no valen lo mismo ni están igual de expuestos. Entre otras cosas, son comunes los cimientos, la estructura, los techos, la fachada, los ascensores, los pasillos y las instalaciones generales. Son privados los pisos, los cielorrasos, los revestimientos interiores y las terminaciones propias de cada unidad. Qué es qué lo ordenan la ley y el reglamento de cada edificio.
Como referencia, en un complejo estándar las partes comunes suelen ser entre el 60% y el 70% del valor total. No es una regla para contratar: se ajusta según el tipo de edificio, la altura, la cantidad de unidades y los servicios que tenga.
Qué pasa si la suma queda corta
La suma asegurada de Edificio tendría que alcanzar ese valor. Si al momento del siniestro queda por debajo, hay infraseguro, o sea que se aseguró por menos de lo que vale, y la compañía puede aplicar prorrata, que en criollo es pagar sólo una parte del daño, en proporción a lo que se aseguró. La diferencia la pone el consorcio. La cuenta exacta depende de tu póliza y de la normativa: la vemos con tu póliza.
En un incendio hay un detalle más: la suma de Edificio se aplica primero a las partes comunes, y sólo si sobra llega a las partes privadas de cada vecino.
Si el edificio ya está asegurado
Preguntale a quien contrató el seguro con qué valor de reconstrucción se calculó la suma, si se separaron partes comunes y privadas y cuándo se revisó por última vez. Si la póliza tiene la cláusula de reconstrucción a nuevo, el cálculo es a nuevo; si no la tiene, al liquidar puede descontarse el desgaste por antigüedad. Mandanos la póliza y lo vemos juntos.
