Caso #10 · Tu edificioSeguro de consorcio

Si hay un incendio en el edificio, el seguro del consorcio cubre mi departamento o sólo las partes comunes?

Ante un incendio, en un seguro de consorcio con la cláusula de propiedad horizontal, la suma asegurada de Edificio cubre primero las partes comunes, como la estructura, los techos y las escaleras. El interior de los departamentos recibe sólo lo que sobra, repartido según el porcentaje de cada unidad, y si las partes comunes valen igual o más que la suma asegurada, no queda nada para ellos.

La respuesta cortaDepende

primero se cubren las partes comunes; los departamentos reciben sólo lo que sobra

De qué depende ↓ Actualizado el
La respuesta completa

Con Incendio Edificio y la cláusula de propiedad horizontal, la suma asegurada se aplica primero a las partes comunes. Sólo si sobra, ese excedente se reparte entre las partes exclusivas (lo propio de cada departamento) según el porcentaje de cada unidad, y si lo que le toca a una unidad no alcanza para su valor, se paga en proporción. Si las partes comunes valen igual o más que la suma asegurada, no queda nada para los departamentos. Los muebles y equipos del consorcio se miran aparte, con su propia suma de Contenido; los de cada departamento, lo vemos con tu póliza. Para otros riesgos que no sean incendio y para las terrazas o balcones de uso exclusivo, lo vemos con tu póliza.

El dato que cambia el casoTocá una opción

Qué quedó dañado y cuánto alcanzó la suma asegurada del edificio?

  • Partes comunes, alcanza Entra

    El hall, las escaleras, los techos o la estructura del edificio son lo primero que cubre la suma asegurada de Edificio, siempre que el consorcio tenga Incendio Edificio contratado. Si la suma alcanza para el valor de todas las partes comunes, el daño suele entrar sin recorte por proporción, con las condiciones de la póliza (sin la cláusula de reconstrucción a nuevo, con un descuento por antigüedad y estado). Si no alcanza, se paga en proporción y depende de los números del edificio.

  • Mi depto, sobra suma Entra

    Si después de cubrir las partes comunes sobra suma asegurada, ese excedente se reparte entre los departamentos según su porcentaje. El interior de tu unidad entra sólo hasta la parte que te toca, y si esa parte no alcanza para lo que vale tu unidad, en proporción: no es automáticamente todo el daño. Cuánto es, lo vemos con tu póliza y los números del edificio.

  • Mi depto, no sobra No entra

    Si las partes comunes valen igual o más que la suma asegurada de Edificio, la cobertura se agota en ellas y no queda nada para el interior de los departamentos. Tu propio seguro, si lo tenés, es otra cosa y se mira aparte.

  • Muebles o equipos Depende

    La cláusula sólo ordena la suma de Edificio. Los muebles y equipos del consorcio, como los del salón de usos múltiples, se analizan aparte con su propia suma de Incendio Contenido: si el consorcio la tiene contratada se miran por ahí; si no, no entran. Los muebles y las mejoras de cada departamento no tienen una regla general: lo vemos con tu póliza.

  • Terraza o balcón propio Depende

    Hay partes que son comunes pero de uso exclusivo de una unidad, como una terraza o un balcón. No hay una regla general sobre cómo entran en el reparto: depende del reglamento de tu edificio, y lo vemos con tu póliza.

Esto es una orientación general para entender cómo se suele analizar un caso. No reemplaza tu póliza ni es una respuesta de la compañía sobre un siniestro: lo que define es lo que dice tu póliza (coberturas, sumas, franquicias y exclusiones) y lo que se verifique del hecho.

6 casos

Casos que suelen pasar

Cada uno con su veredicto, el porqué y el dato que lo da vuelta.

Caso 01Depende

Se quemó el hall y también mi departamento

Hubo un incendio en el edificio. Las partes comunes tuvieron $700.000 de daños y mi departamento, que es el 60% del consorcio, $200.000. La suma asegurada de Edificio es de $1.000.000. Reconstruir las partes comunes costaría $800.000 y el interior de mi departamento, $250.000. Cuánto me reconocería el seguro por mi departamento?

Por qué: Primero se cubren las partes comunes: como la suma ($1.000.000) supera lo que valen ($800.000), van completas, los $700.000. Quedan $200.000 de suma asegurada ($1.000.000 menos $800.000), que se reparten por porcentaje: al 60% le tocan $120.000. Como reconstruir tu departamento cuesta $250.000, esa suma lo cubre en un 48% y el seguro reconoce el 48% de tus $200.000 de daño: $96.000. Es un ejemplo de cálculo con la cláusula de reconstrucción a nuevo, no lo que cobraría un propietario en particular: cada caso depende de sus valores, sus sumas, sus porcentajes y las condiciones de la póliza.

El dato que cambia el caso

Si las partes comunes valen igual o más que la suma asegurada de Edificio: No entra

No sobra suma asegurada: la cobertura se agota en las partes comunes y el interior de los departamentos no recibe nada de ese seguro.

Caso 02No entra

Las partes comunes valen más que lo asegurado

Hubo un incendio y mi departamento se dañó por dentro. El administrador nos dijo que la suma asegurada de Edificio es de $1.000.000, pero que reconstruir las partes comunes costaría $1.200.000. El seguro del consorcio tiene la cláusula de propiedad horizontal. Me paga el interior de mi departamento?

Por qué: Las partes comunes se cubren primero y valen más que toda la suma asegurada: la cobertura se agota en ellas y no queda nada para el interior de los departamentos. Por el seguro del consorcio no entra; tu propio seguro, si lo tenés, se mira aparte.

El dato que cambia el caso

Si la suma asegurada es mayor que lo que valen las partes comunes: Depende

Lo que sobra se reparte entre los departamentos según el porcentaje de cada uno, y si lo que le toca a una unidad no alcanza para su valor, se paga en proporción. Cuánto es depende de los números del edificio.

Caso 03Depende

Se quemaron los muebles y equipos del SUM

En el incendio se quemaron los muebles y los equipos del salón de usos múltiples del edificio. El seguro del consorcio tiene Incendio Edificio con la cláusula de propiedad horizontal; no sé si incluye algo más. Los paga el seguro del consorcio?

Por qué: La cláusula de propiedad horizontal sólo ordena la suma asegurada de Edificio: los muebles y equipos no entran en ese reparto. Se analizan aparte, con su propia suma de Incendio Contenido, así que depende de que el consorcio la tenga contratada.

El dato que cambia el caso

Si el consorcio no tiene contratado Incendio Contenido: No entra

Los muebles y equipos no se pagan con la suma de Edificio: sin su propia cobertura de Contenido, quedan afuera.

Caso 04Depende

Se quemó el interior de mi departamento

Un incendio dañó los pisos y las paredes de mi departamento. Lo paga el seguro del edificio del consorcio?

Por qué: Lo propio de cada departamento no tiene una suma asegurada propia: sólo puede quedar cubierto con lo que sobre de la suma de Edificio después de cubrir las partes comunes, repartido según el porcentaje de cada unidad. No se paga automáticamente todo daño dentro de un departamento.

El dato que cambia el caso

Si la suma asegurada de Edificio es mayor que lo que valen las partes comunes: Entra

Entra sólo hasta la parte del excedente que le toca a tu unidad según su porcentaje, y en proporción si esa parte no alcanza para el valor de tu departamento: en un ejemplo de cálculo, la cobertura quedó en el 48% del daño.

Caso 05Depende

Tengo mi propio seguro y el consorcio también

El consorcio asegura el edificio y yo tengo mi propio seguro sobre mi departamento. Si hay un incendio, cuál de los dos paga?

Por qué: Si los dos seguros cubren el mismo daño, rigen las reglas del artículo 67 de la Ley de Seguros, tanto para avisar a las aseguradoras (lo hace el consorcio) como para la proporción que le corresponde a cada una. El consorcio además tiene que avisarte que tiene el seguro, la suma asegurada y la proporción que te toca. Cuánto paga cada póliza lo vemos con las dos en la mano.

El dato que cambia el caso

Si tu seguro no cubre ese daño y las partes comunes valen igual o más que la suma asegurada de Edificio: No entra

No hay dos seguros sobre el mismo daño, así que rige directo el reparto de la cláusula de propiedad horizontal; y como la suma de Edificio se agota en las partes comunes, a tu departamento no le llega nada del seguro del consorcio.

Caso 06Entra

Se quemaron la escalera y el hall

En un incendio se quemaron la escalera y el hall del edificio. El seguro del consorcio tiene Incendio Edificio con la cláusula de propiedad horizontal, y la suma asegurada es mayor que lo que costaría reconstruir todas las partes comunes. Paga los daños de la escalera y el hall?

Por qué: Las partes comunes son lo primero que cubre la suma de Edificio. Como la suma alcanza para todas, no hay infraseguro y el daño suele entrar sin recorte por proporción, con las condiciones de la póliza (sin la cláusula de reconstrucción a nuevo, con un descuento por antigüedad y estado).

El dato que cambia el caso

Si la suma asegurada es menor que lo que valen las partes comunes: Depende

Hay infraseguro: el daño de las partes comunes se paga en proporción y no completo, y no queda nada para los departamentos.

La explicación

En criollo

Primero lo de todos, después lo de cada uno

Pensá en un edificio donde el incendio arranca en la cocina del 3°B y sube por la escalera: quema el palier, parte del techo y el interior del 3°B y del 4°B. El seguro de Edificio tiene una sola suma asegurada, un tope para todo el edificio. Con la cláusula de propiedad horizontal, esa suma se usa en un orden fijo: primero las partes comunes, que son de todos (la estructura, el techo, las escaleras, el hall, según el reglamento).

Recién cuando las partes comunes quedaron cubiertas, y sólo si todavía sobra suma asegurada, lo que queda se reparte entre los departamentos. Es una regla de orden escrita en la póliza: no depende de quién reclama primero ni de quién tuvo más daño. Si las partes comunes valen igual o más que toda la suma, los departamentos no reciben nada de ese seguro.

Qué le toca a cada departamento si sobra

Lo que sobra no se divide en partes iguales: se reparte según el porcentaje que cada unidad tiene en el consorcio. Un departamento que es el 10% del edificio recibe el 10% del excedente. Esa porción hace de suma asegurada de tu unidad, porque lo propio de cada departamento no tiene una suma asegurada propia.

Y ahí viene la segunda cuenta: si esa porción no alcanza para lo que costaría reconstruir tu unidad, se paga en proporción. Si te tocó lo suficiente para cubrir la mitad del valor de tu departamento, el seguro reconoce la mitad del daño, no el daño completo. Por eso conviene no darlo por hecho: el seguro del consorcio protege primero lo de todos, y lo de cada departamento recibe sólo una parte de lo que sobra.

Lo que la cláusula no reparte

La cláusula ordena la suma asegurada de Edificio. Los muebles y equipos del consorcio no entran en ese reparto: se analizan aparte, con su propia suma de Contenido, si el consorcio la contrató. Tampoco está definido de forma general cómo entran las terrazas o balcones comunes de uso exclusivo, ni cómo se reparte la suma ante otros riesgos como granizo, viento fuerte o agua: eso lo vemos con tu póliza.

Por qué importa que la suma esté al día

Todo el reparto depende de dos números: la suma asegurada de Edificio y el valor a riesgo, que es cuánto costaría reconstruir el edificio el día del incendio. Si la suma se quedó corta frente a lo que valen las partes comunes, se pagan en proporción y a los departamentos no les llega nada. Por eso conviene revisar cada tanto que la suma acompañe el costo de reconstruir.

Qué mirar en tu póliza

  • Que sea un seguro integral de consorcio con Incendio Edificio y que figure la cláusula de propiedad horizontal (en las pólizas de Sancor, la 19). Si no la ves, preguntanos y lo revisamos juntos.
  • La suma asegurada de Edificio y la de Contenido en las condiciones particulares: son dos sumas distintas, y el reparto entre partes comunes y departamentos es sólo para la de Edificio.
  • Si tiene la cláusula de reconstrucción a nuevo: cambia cómo se calcula lo que se paga. Sin ella se descuenta por antigüedad y estado.
  • El reglamento de propiedad horizontal: qué es parte común, qué es propio de cada unidad, si hay terrazas o balcones de uso exclusivo y qué porcentaje tiene cada departamento.
  • Si tenés tu propio seguro además del del consorcio: el consorcio tiene que avisarte que existe el suyo, la suma asegurada y la proporción que te toca.

Si te pasa: qué juntar

  • La denuncia del siniestro con un relato de lo que pasó: fecha, hora aproximada, dónde empezó y qué se dañó.
  • Fotos generales y de detalle de los sectores afectados, con los ambientes o instalaciones dañados identificados, y el acta o informe de bomberos y la constancia policial, si intervinieron.
  • Presupuesto o factura de reparación desglosado. Conviene separar lo que es parte común de lo que es de cada departamento.
  • La póliza del consorcio con las condiciones particulares, el reglamento de propiedad horizontal y el porcentaje de tu unidad.
  • El informe del administrador o el acta del consorcio, si existe, y la escritura, el boleto o el contrato de alquiler que muestre tu relación con el departamento.
  • Si tenés tu propio seguro: tu póliza y el aviso que el consorcio te haya hecho sobre el suyo.

La lista completa de papeles, para tildar →

Para el que quiere el detalle

La letra chica, en criollo

Lo que dice la cláusula de propiedad horizontal

En los seguros integrales de consorcio de Sancor, la cláusula 19 dice: «Déjase expresamente establecido que la suma asegurada, establecida para el rubro Edificio, se aplicará en primer término a la cobertura de las ‘partes comunes’, entendidas éstas según su concepto legal y reglamentario o su naturaleza, y si dicha suma fuese superior al valor a riesgo al momento del siniestro, la diferencia se aplicará a las ‘partes exclusivas’ de cada uno de los consorcistas en proporción a sus respectivos porcentajes dentro del consorcio.»

El valor a riesgo es lo que costaría reconstruir al momento del siniestro. El texto exacto es el de tu póliza: lo miramos juntos.

Seguros superpuestos y aviso a los propietarios

La misma cláusula agrega: «Si existiese superposición de seguros tomados por el consorcio y por uno o más consorcistas, se aplicarán las reglas del Artículo N° 67 del Decreto Ley N° 17.418/67». Y también: «Asimismo, el tomador se obliga a notificar a cada consorcista la existencia de este seguro, la suma asegurada, la proporción que le corresponda y demás condiciones del mismo.»

El tomador es el consorcio, que es quien contrató el seguro. Qué consecuencias tiene que no haya avisado a las aseguradoras o a los propietarios no está definido de forma general: lo vemos con tu póliza.

Cómo se hace la cuenta

El orden es fijo: la suma de Edificio cubre primero el valor de las partes comunes y sólo el excedente puede ir a las partes exclusivas. El análisis de infraseguro se hace por separado, primero sobre las partes comunes y después, si corresponde, sobre las exclusivas; cuando la suma es menor que el valor, se paga en proporción.

Las partes exclusivas no tienen suma asegurada propia: sólo reciben el excedente, repartido por el porcentaje de cada unidad en el consorcio. Si las partes comunes valen igual o más que la suma, la cobertura se agota en ellas.

El ejemplo de cálculo de esta página supone una póliza con la cláusula de reconstrucción a nuevo. Sin ella corresponde aplicar un descuento por antigüedad y estado, y los montos cambian.

Lo que no está definido de forma general

Otros riesgos: la cláusula se explica para Incendio Edificio. Cómo se reparte la suma asegurada ante granizo, viento fuerte o agua no está dicho de forma general: lo vemos con tu póliza.

Partes comunes de uso exclusivo, como una terraza o un balcón que usa una sola unidad: no hay una regla general sobre cómo entran en el reparto. Lo vemos con tu póliza y el reglamento.

El contenido y las mejoras particulares de cada propietario, y cómo se fija el porcentaje de cada unidad (se supone el del reglamento de propiedad horizontal): no están desarrollados de forma general. Lo vemos con tu póliza.

La fórmula exacta del prorrateo y la normativa a la que remite: lo vemos con tu póliza. La suma asegurada de Edificio y la de Contenido son las de las condiciones particulares de tu póliza.

Fuente

Basado en las condiciones de póliza de Sancor Seguros y en los criterios con que la compañía analiza los siniestros (revisión de junio de 2026). Explicado por Farello. Revisado el 11 de octubre de 2026.

FAQ

Preguntas frecuentes

Si hay un incendio en el edificio, cómo se reparte la suma asegurada entre las partes comunes y los departamentos?

En un seguro de consorcio con la cláusula de propiedad horizontal, la suma asegurada de Edificio se aplica primero a las partes comunes. Sólo si sobra, el excedente se reparte entre los departamentos según el porcentaje de cada unidad, y si lo que le toca a una unidad no alcanza para su valor, se paga en proporción. Si las partes comunes valen igual o más que la suma asegurada, no queda nada para los departamentos. Los números de tu edificio los vemos con tu póliza.

Si hay un incendio, el seguro del consorcio cubre los daños dentro de mi departamento?

Con la cláusula de propiedad horizontal, depende de si sobra suma asegurada. Lo propio de cada departamento no tiene una suma asegurada propia: sólo puede quedar cubierto con lo que sobre de la suma de Edificio después de cubrir las partes comunes, y en proporción a lo que le toca a tu unidad. Si no sobra nada, no entra por ese seguro. Los muebles y las mejoras de tu departamento, y los daños por otros riesgos como agua o granizo, no tienen una regla general: lo vemos con tu póliza.

Qué dice la cláusula 19 de propiedad horizontal del seguro de consorcio?

En las pólizas de Sancor es la cláusula que ordena cómo se usa la suma asegurada de Edificio en los consorcios de propiedad horizontal: primero las partes comunes y, si hay diferencia, el excedente para las partes exclusivas de cada propietario según su porcentaje. También manda aplicar las reglas del artículo 67 de la Ley de Seguros si hay seguros superpuestos, y obliga al consorcio a avisar a cada propietario del seguro, la suma asegurada y su proporción. Se explica para incendio en el rubro Edificio; para otros riesgos y para el texto exacto, lo vemos con tu póliza.

Qué pasa si el consorcio y yo tenemos seguro por el mismo departamento?

Si los dos seguros cubren el mismo daño, se aplican las reglas del artículo 67 de la Ley de Seguros para avisar a las aseguradoras (lo hace el consorcio) y para la proporción que le corresponde a cada una. El consorcio además tiene que avisarte que tiene el seguro, la suma asegurada y la proporción que te toca. Cuánto paga cada póliza depende de lo que cubra cada una: lo vemos con tus dos pólizas.

Qué pasa si la suma asegurada del edificio alcanza justo para las partes comunes?

Si lo que valen las partes comunes es igual o mayor que la suma asegurada de Edificio, la cobertura se agota en ellas y no queda nada para el interior de los departamentos, aunque el tuyo haya tenido daños. Si alcanza justo, las partes comunes no tienen recorte por proporción; si la suma es menor que su valor, se pagan en proporción. Tu propio seguro, si lo tenés, se mira aparte.

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Si hay un incendio en el edificio, el seguro del consorcio cubre mi departamento o sólo las partes comunes? Depende: primero se cubren las partes comunes; los departamentos reciben sólo lo que sobra Con Incendio Edificio y la cláusula de propiedad horizontal, la suma asegurada se aplica primero a las partes comunes. Sólo si sobra, ese excedente se reparte entre las partes exclusivas (lo propio de cada departamento) según el porcentaje de cada unidad, y si lo que le toca a una unidad no alcanza para su valor, se paga en proporción. Si las partes comunes valen igual o más que la suma asegurada, no queda nada para los departamentos. Los muebles y equipos del consorcio se miran aparte, con su propia suma de Contenido; los de cada departamento, lo vemos con tu póliza. Para otros riesgos que no sean incendio y para las terrazas o balcones de uso exclusivo, lo vemos con tu póliza. Lo que define es cada póliza. Fuente: Farello Asesores de Seguros, «Cubre o no» (https://farello.com.ar/cubre-o-no/consorcio-incendio-partes-comunes-y-unidades/), revisado el 11 de octubre de 2026.

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Esto es una orientación general para entender cómo se suele analizar un caso. No reemplaza tu póliza ni es una respuesta de la compañía sobre un siniestro: lo que define es lo que dice tu póliza (coberturas, sumas, franquicias y exclusiones) y lo que se verifique del hecho.